金融街：多措并举开源节流 加强现金流管理
（原标题：金融街：多措并举开源节流 加强现金流管理）
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4月29日，金融街（000402.SZ）发布2024年年度报告，报告期内金融街继续将保障现金流安全作为首要经营任务，通过“销售去化+费用管控+多元化融资+产业造血”多措并举，保障了公司的财务安全，实现了融资能力稳健提升，为公司打造房地产全价值链一体化业务平台，实现持续、稳定、健康的发展奠定基础。
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加速推进销售去化 成本管控效果显著
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在销售去化方面，金融街密切关注所处区域政策和市场动态，通过细化管理要求、统一管控模式、强化统一调度、优化奖惩机制等措施，全力推进项目销售去化。2024年，金融街实现销售签约额约194.5亿元，销售签约面积约121.2万平方米，销售签约额在中国房地产销售额百亿企业排名提升至第47位。
在资产盘活方面，金融街通过处置北京房山金悦郡、苏州融悦湾写字楼等低效资产，以及天津瑞吉酒店、惠州喜来登酒店等存量项目，盘活了存量资产，上述盘活存量资产累计销售约26亿元，年内实现回款约8亿元。
另一方面，金融街从成本端出发，精打细算严控费用支出，持续加强营销和管理费用管控，动态评估资金收支状况，严格落实年度工程计划，以销定产严控工程支出。2024年金融街在房产开发业务收入同比大幅增长65.98%的情况下，销售费用仅上升6.81%，管理费用保持稳定。
在销售去化和成本管控的驱动下，金融街维持了稳健的经营现金流。报告期内，公司经营活动产生的现金流量净额为59.98亿元，连续6年保持为正。
2025年，公司表示将持续调整销售模式和策略，加快推进销售签约，提高回款效率。同时进一步严格控制和压降成本、费用支出，推进降本增效工作。
多元化拓展融资渠道 资产结构持续优化
2024年，在中央出台各项稳增长政策，地产行业进入筑底阶段的背景下，金融街积极开展融资工作，通过多元化的融资渠道，募集期限结构合理、融资成本较低的资金。
在地产行业传统的融资模式之外，金融街依托公司旗下优质的持有型商业资产，大力推进资产证券化融资。2024年12月18日，金融街商业地产第1-5期资产支持专项计划获交易所审核通过，总申报规模为170亿元。2025年1季度，金融街已成功发行第一期上海融悦中心CMBS，成功募资46亿元，期限18年（3+3+3+3+3+3），票面利率2.80%，体现了金融街在商业地产领域的融资能力及市场认可度。
通过主动的负债管理，金融街资产负债结构得到持续优化，截至报告期末，金融街有息负债规模持续压降，同比减少23.39亿元。同时，金融街2024年末的货币资金余额达到128.11亿元，连续5年涵盖一年内到期的负债。
值得关注的是，2024年金融街融资成本显著降低。2024年1月，金融街发行10亿元中期票据，其中5+2年期票面利率3.45%，创公司5年期中票历史最低利率；4月发行11.3亿元公司债，其中3+2年期票面利率2.73%，低于同期其他央国企地产公司。另一方面，公司的债务期限结构也持续优化。截至报告期末，公司3年以上债务占比达79.17%，同比提升13.15%。
凭借以长换短、以低息置换高息的债务重组策略，金融街在行业筑底期有效控制了风险，为公司未来“深耕精投”核心城市群打下坚实基础。
资管文旅持续造血 产融协同推动发展
近年来，金融街通过房产开发、资产管理、城市更新、文化旅游四轮驱动模式推动业务转型，与融资能力形成深度协同。例如慕田峪长城文旅项目及核心商圈商业资产的精细化运营，不仅带动年度物业经营收入同比增长5.42%至4.62亿元，更构建了优质现金流池，为资本市场注入强心剂。
值得注意的是，中诚信国际最新信用评级报告强调，金融街获得最高级别AAA评级的关键支撑之一，来源于公司自持物业稳定的现金流，印证了金融街产业与融资的协同效应。
长期来看，随着供求关系格局的变化，房地产行业需探索建立新发展模式，发展模式的转变将对房地产企业经营能力提出更高要求。在运营实力上，金融街凭借优质的资产和多元化布局，在创新融资模式的支持下或将迎来结构性机会。
