赛迪顾问：县域城市更新的五个战略方向与关键抓手

  当前，我国城市发展已从大规模增量扩张转向存量提质增效新阶段，城市更新被赋予以人为本、集约高效、特色发展、治理协同、统筹协调的新内涵。县域城市需顺应动能转换、人口变迁的时代大势，把握文脉深厚、生态良好的独特禀赋，走好产城人文系统性融合发展的道路。

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  县域城市更新存量盘活的五大战略方向

  县域城市更新是一项系统性的工程，核心在于推动功能重组与价值激活，关键在于做好“转化”文章，推动产业空间重构、产业链垂直整合、文化场景再造、生态价值变现、社会共建共治，为县域存量空间的价值释放提供清晰的行动路线。

  产业空间重构，空间存量变产业增量。核心是从“拆旧建新”转向“改造再用”，将闲置的工业厂房、行政办公院落等空间载体，通过功能置换和设施升级，转化为可经营、可增值的产业新空间，让闲置载体带动税收与就业，空间价值随产业增值同步跃升。浙江嘉善县政府把原村级工业园内旧车间改造为科研办公空间，建成中国归谷嘉善科技园，低效存量空间转为科创经营增量。福建云霄县将沿街旧厂微改为农产品展销厅和初级加工车间，建成“地标+电商+文创+品牌”集聚载体，推动40件地理标志农特产从田间直供云端。

  产业链垂直整合，分散布局变链式集聚。围绕城市更新目标，腾挪存量空间，将分散的关联企业引导至同一更新片区，实现工业入园、工业上楼。上下游企业在同一园区内分层或分区落位，物流半径从跨镇跨村缩至楼内或园内百米，沟通与协同效率同步提升，存量用地转为全产业链经营载体。浙江乐清市对北白象镇1397亩低效工业用地收储再开发，拆除原有单层厂房，新建5层坡道连廊标准厂房，将原本分散的紧固件上下游企业集中安排在同一栋楼的不同楼层，让企业协作从跨镇送货转为电梯上下楼，低效用地转为全产业链经营载体，协同成本随空间集聚同步下降。山东费县，将分散企业统一迁入园区，按旋切—热压—饰面—包装—电商同园集聚原则，建成板材加工、家居制造、配套服务等木业全产业链五个园区。

  文化场景再造，沉睡资源变人文资产。聚焦县域历史建筑、工业遗产、非遗文化街区等文化资源，围绕文化遗产核心价值与风貌底色，改造原有空间，配套公共文化设施，植入展示、体验、研学等功能，让文化遗产“活起来”。四川平武县针对老城农贸市场实施市政、消防等基础设施更新，统筹风貌管控，融入本土历史文化要素，集聚藏羌风情美食与本土特色餐饮业态，完善便民服务，培育夜间经济，实现存量资产长效运营。江苏宜兴市活化更新丁蜀镇陶二厂、蜀山古南街等历史建筑，引入传统手工类非遗项目，打造多条以陶文化为核心的文旅线路，推出拉坯塑形、釉色绘制等沉浸式体验课程，持续焕发老城老街独特魅力。

  生态价值变现，废弃空间变生态资产。挖掘废弃坑塘、闲置荒地等低效空间价值，通过生态修复与功能植入，将荒地利用、河道整治、矿山修复与文旅康养、休闲娱乐项目结合，推动生态价值转化，把生态痛点变成兼具生态、社会与经济价值的高值空间。安徽当涂县引入社会资本修复治理大青山废弃矿坑与周边生态，建成集野生动物观赏、马戏表演、户外运动等6个主题的大型娱乐区，废弃矿坑转为年接待游客超百万人次的文旅经营资产。浙江长兴县利用洪桥镇65亩废弃矿坑与旧厂房，蓄水成湖、坑壁改造为攀岩基地、旧厂建成康养民宿，形成麓悦湖庄园文娱综合体，治理成本随周边土地与物业增值逐步回填。

  社会共建共治，单向推动变多元共治。构建政府引导、市场运作、公众参与三维协同机制，创新激励政策、拓宽融资渠道，激活企业主体、居民个体参与积极性，实现社区更新与基层治理效能双赢。江苏常熟市创新采用“多业主联合体”模式更新老旧工业区，引导分散持地企业组成联合体，以共用宗地、非交易性过户等方式打破权属界限，实施园区统一规划、企业分散投资建设，实现“零财政出资、产权自主、效益倍增”。湖南安乡县建立居民信用积分制度，将拆违、捐资、环保行为量化计入居民信用评价，以信用激励引导居民主动参与；对改造施工企业进行信用评级与质量考核，以信用监管确保工程质量提升。

  县域城市更新落地见效的五个关键抓手

  县域城市更新落地见效，关键在于找准抓手、精准发力。以体检摸清家底、以规划统领全局、以资金打通血脉、以空间承载功能、以共治凝聚合力，五个抓手环环相扣，确保县域城市更新经验可落地、可持续、可共享。

  以体检定底图，摸清存量家底，精准诊断病灶。全面摸清土地存量家底，建立低效用地科学评价指标体系，从土地利用率、产出效益、建筑安全、环保水平等多维度精准画像，厘清低效成因，形成低效用地调查矢量数据库及再开发项目台账，夯实存量底盘。构建常态化走访对接机制，动态掌握企业用地需求及居民环境改善诉求，梳理低效用地再开发堵点难点，挖掘改善人居环境、保障产业空间、传承街区文化等多维价值，明确更新方向。

  以规划绘蓝图，统筹产城布局，动态迭代更新。构建全域统筹、精准前瞻的动态规划体系，统筹产业布局与公共服务配套，推动产业园区与生活社区相邻布局，实现职住平衡、功能互补；保留工业遗存与历史肌理，植入文创体验与公共文化节点。编制县域城市更新专项规划，建立“体检—评估—更新”滚动机制，划定更新单元与管控边界，实行“一单元一方案”差异化推进；配套用地指标弹性调配、容积率奖励、用途兼容等政策工具箱，确保产城融合可落地、可调整、可迭代。

  以资金保落地，构建筹资闭环，实现滚动平衡。着力拓宽融资渠道，构建“财政撬动、金融支撑、运营反哺”的资金闭环，以专项资金与城市更新基金做启动杠杆，引导社会资本参与片区综合开发；配套政策性贷款与专项债覆盖改造成本，建立“投入—产出—再投入”的滚动平衡机制，实现城市更新可持续、收益覆盖投入成本。

  以空间提品质，产业集约高效、人居全龄友好。优化产业空间布局，科学调配县域特色产业发展规模和空间布局，促进土地混合开发利用和用途依法合理转换，优先盘活存量和低效土地资源。提升人居空间品质，开展公共空间与设施的精细化、包容性改造，搭建智慧养老服务平台，提升公共空间友好度；补齐绿色基础设施短板，构建蓝绿空间生态；保护历史街区与地域文化景观，坚持“保护优先、以用促保”，助力传统文化传承利用。

  以共治聚合力，部门协同联动，全民共建共享。构建政府引导、市场运作、全民参与的治理体系，凝聚部门协同合力，坚持问计于民、更新为民，支持自然资源、住建、城管等多部门打通职能壁垒，建立城市更新联席会议制度，在审批流程、政策配套、资源调配等方面协同联动，为多元主体参与搭好制度框架。鼓励企业参与环境治理、资源开发和经营性项目建设，发挥城市更新项目建设主体优势，在筹资方式、运营模式上探索新路径，保障项目质量与长效收益。做实全民共建共治共享，开放意见征集、方案共商、实施监督、效果评价等居民多元参与场景，畅通民意表达渠道，让居民从“旁观者”变为“合伙人”。