小微
(原标题:范为:房地产“止跌回稳”是渐进式复苏)图片来源于网络,如有侵权,请联系删除
房地产“止跌回稳”政策信号持续释放,房地产市场正处在深度调整与政策松绑的关键交汇点。“这不是快速反转,而是政策托底、需求修复与市场调节共同作用的渐进式软着陆。”申万宏源证券固定收益融资总部总经理、博士后合作导师范为说。图片来源于网络,如有侵权,请联系删除
近期,多个城市密集松绑限购,释放稳楼市强烈信号,但市场仍面临深层考验:房地产市场修复需居民收入预期、价格信号与宏观经济基本面协同发力。范为表示,当前房地产市场正处于“政策底”向“市场底”传导的关键阶段,随着限购松绑等优化政策密集出台,政策工具箱持续发力,已经为市场构筑坚实的托底基础,市场预期随之稳步修复。图片来源于网络,如有侵权,请联系删除
范为同时提醒,房地产企业要穿越周期,必须坚守稳健财务结构,严控负债水平,保障现金流安全,拓展多元化融资渠道,推动商业模式由“高杠杆开发”向“高效率运营”转变。
“止跌回稳”:并非快速反转,而是逐步软着陆
经济观察网:近期多个城市松绑限购,旨在巩固“止跌回稳”态势,实现房地产“止跌回稳”需要多久?
范为:目前已经可以看到,房地产市场“止跌回稳”将呈现渐进式复苏态势。当前政策组合已形成有效托底,预计核心城市将在未来1―2个季度内率先显现企稳迹象,能级较低城市则需要更长时间化解库存压力,实现全面市场回稳与信心重建将是一个持续深化的过程。
本轮政策松绑主要着眼于需求端修复,通过释放合理住房需求与改善市场预期推动市场回暖,但市场信心的实质恢复仍需政策效应与居民收入预期、价格信号转变及库存去化进度等多重因素形成合力,并依赖宏观经济基本面的协同支撑。因此,“止跌回稳”并非快速反转,而将表现为跌幅收窄、逐步软着陆的稳健修复过程。
经济观察网:目前,“止跌回稳”处于哪个阶段?
范为:当前房地产市场正处于“政策底”向“市场底”传导的关键阶段。随着限购松绑等优化政策密集出台,政策工具箱持续发力,已经为市场构筑坚实的托底基础,市场预期随之稳步修复。从市场结构看,不同能级城市分化态势明显。核心城市对政策反应更为敏锐,已率先出现成交量企稳回升的积极信号;部分二线及三四线城市仍处于探底过程,展现出本轮复苏的梯度特征。随着行业风险有序出清,叠加经济基本面的持续改善,市场有望逐步建立新的平衡状态。
总体来看,当前“止跌”的政策信号明确有力,市场正在积蓄内生回稳动力。虽然全面价格回升尚需时日,但企稳向好的趋势已初步确立,为行业平稳过渡与高质量发展创造了有利条件。
经济观察网:各地的房地产松绑政策不断落地,从政策的落地效果来看,您认为效果如何?
范为:本轮房地产政策优化已初步显现“企稳分化、温和复苏”的积极成效。核心城市凭借其坚实的产业基础和持续的人口流入,对政策反应更为敏锐,改善型需求有序释放,成交量率先企稳回升,为整体市场注入了稳定预期。不同能级城市间表现分化,部分城市库存压力仍需时间化解,这正体现了市场自我调节与结构优化的自然过程。总体来看,当前政策以“精准托底、防范风险”为主要导向,已有效遏制市场下行势头,实现了阶段性的“止跌”目标。
全面“回稳”仍需耐心,随着政策持续显效与经济基本面稳步修复,市场信心有望得到进一步巩固,为行业实现软着陆和高质量发展创造有利条件。
经济观察网:当前政策宽松对房价的具体影响路径是什么?
范为:当前政策正通过“需求激活―库存优化―预期引导”的递进路径为房价企稳提供有力支撑。首先,在信贷端,通过降低首付比例、下调房贷利率等方式,有效降低居民购房门槛与资金成本,直接激发改善型与置换类需求释放。其次,在交易端,通过放宽限购、限售等限制,精准调节区域供需关系,加快库存去化,促进市场流动性与健康度提升。最后,在预期端,以持续且协调的政策信号扭转市场情绪,逐步修复购房信心,引导刚需群体有序入市,夯实房价稳健基础。这一传导机制的核心在于通过流动性注入与预期管理打破房价下行的负向循环。虽然政策效果会因区域供需差异而呈现分化,但随着政策持续显效与经济基本面的稳步改善,市场有望逐步夯实价格基础,实现可持续的企稳回升。
经济观察网:与以往的房地产松绑政策相比,当前的“止跌回稳”遇到的主要问题是什么?
范为:当前“止跌回稳”面临的主要挑战,源于“供给端风险有待化解”与“需求端基础减弱”并存,加之“市场矛盾转变”。在供给端,房企的债务重组逐步推进,但部分企业仍面临流动性压力,导致期房交付信任机制尚未完全修复,购房者观望情绪浓厚,制约了政策效果的显现。在需求端,居民部门对未来收入预期仍偏谨慎,加杠杆意愿与能力有所减弱,政策刺激的边际效应呈现递减趋势,制约刚性需求和改善型需求的释放潜力。此外,市场的主要矛盾已从总量短缺转向结构性过剩,部分城市库存去化...