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(原标题:谁在分食城市更新红利)图片来源于网络,如有侵权,请联系删除
经济观察报 记者 田国宝图片来源于网络,如有侵权,请联系删除
2025年岁末,瑞安房地产有限公司(下称“瑞安地产”,00272.HK)披露上海市浦东新区三林镇西林村城市更新项目的推进情况,计划于2026年下半年拿地,2027年下半年入市。
三林项目是近三年来浦东体量最大的城市更新项目,总建筑面积约72.4万平方米。项目由陆家嘴集团、瑞安地产、浦东地产集团和三林资管四家企业参与,其中瑞安地产为第二大股东及主要操盘方。
瑞安地产是本轮城市更新中为数不多仍深度参与的非国有企业之一。自2021年底以来,受房地产流动性风险等因素影响,多数民营房企陆续退出城市更新领域,地方国企和央企逐步成为这一领域的主导力量。
在房地产逐步回归居住属性的背景下,普通商品房去化速度相对放缓,而城市更新项目因多位于城市核心区,更易获得市场认可。例如,2025年10月入市的北京西城区百万佳苑项目,房源几乎“秒光”。
一位长期从事城市更新的人士向经济观察报表示,不同城市对社会资本参与城市更新的态度差异较大。多数城市更倾向于引导民企等社会资本通过认购基金份额的方式参与,而对其直接参与或主导项目操盘仍持审慎态度。
三林模式
2014年,三林镇被上海列为首批城中村改造项目,由陆家嘴集团牵头,联合三林资管等主体成立项目公司,负责前期土地整理、动拆迁及市政基础设施建设。2017年,上海浦东新区发布《三林滨江南片区结构规划》,将三林定位为中心城楔形绿地。
2020年前后,三林周边安置房项目陆续交付。2021年,三林镇西林村等片区获得上海城市更新引导基金支持,一期投入约91亿元用于拆迁与土地平整。2022年至2023年,三林镇启动城中村改造攻坚行动,完成多个征收项目,推动存量地块转型。
2024年,陆家嘴集团、浦东地产集团和三林资管开始与瑞安地产就三林城市更新项目核心地块的合作开发展开磋商。相关合作地块总建筑面积约72.4万平方米,规划用途以住宅和商业为主。
2025年11月,陆家嘴集团、浦东地产集团、三林资管与瑞安地产正式签署合作协议,共同成立上海三林新天地城市更新建设有限公司(下称“三林新天地”)。其中,上海瑞安城市更新建设有限公司代表瑞安地产出资。
股权结构显示,陆家嘴集团和浦东地产集团均为浦东新区国资企业,分别持股40%和11%;上海瑞安持股39%;三林资管为三林镇集体企业,持股10%。瑞安地产为项目主要操盘方及未来运营管理方。
根据瑞安地产公告,项目股东方出资分为两部分:一是注册资本23.2亿元,其中上海瑞安认缴9.1亿元;二是四家股东承诺为项目投入资金合计91.62亿元,其中上海瑞安出资35.7亿元。
上海瑞安背后共有四家投资人,其中瑞安地产控制的两家主体合计持股34%;上海和峰源置业有限公司和上海�M熹实业发展有限公司分别持股33%。
上海和峰源和上海�M熹均为民营企业。前者由上海龙峰集团控制,其实际控制人任国龙涉足房地产、金融、教育和服装等多个领域;后者背后为上海同进置业,实际控制人孙益功、刘哲为同策房地产咨询的主要股东。
尽管上述两家民企是三林城市更新项目的重要出资方,但其角色更偏向财务投资,其人员亦未进入上海瑞安披露的管理层。
前述城市更新人士认为,这种模式符合当前政策对社会资本参与城市更新的引导方向,既为民企提供了参与通道,也在一定程度上隔离了因个别主体风险暴露而影响项目推进的可能性。
在其看来,三林城市更新项目之所以选择瑞安地产作为合作方,除其港资背景带来的财务稳健性外,更重要的考量在于其在城市更新和商业运营领域的长期经验。上海新天地、蟠龙新天地等项目均为可参照的成熟案例。
多元探索
在2021年之前,珠三角和长三角部分城市的城市更新项目中,非国有资本一度占据重要位置。2021年后,受资金压力影响,非国有资本逐步退出,央企和地方国企成为绝对主力。
与珠三角、长三角相比,京津冀地区的旧改和城中村改造长期以政府主导收储为主,城市更新的市场化程度相对较低。近年来,部分项目开始向城市更新模式转型,但多以小规模试点为主。
北京市西城区百万庄北里居民住房改善项目最早启动于2006年,2018年至2020年完成土地整备和征收。2023年起陆续推出两个地块,其中C地块面积5825平方米,D地块3295平方米;2024年推出的A地块面积为9816平方米。
该项目开发主体为北京市西城区国资委控股的北京天恒置业集团有限公司。由腾挪地块建设而成的百万佳苑小区中,大部分房源用于安置,仅有少量房源对外销售。北京市住建委信息显示,2025年10月,百万佳苑65套住宅取得现房销售许可证,截至目前已网签63套,网签均价为96730元/平方米,网签总金额约3.74亿元。
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